Come scegli il contratto di locazione più conveniente?

 Ciao Amici!

Come sapete io non mi occupo di locazioni (affitti) ma voglio comunque parlarvi di alcune importanti cose che dovete sapere per scegliere il miglior contratto di locazione. 

Cosa intendo per migliore? Intendo quello che vi permette di risparmiare soldini sulle IMPOSTE.

A proposito, la conoscete la differenza tra Imposte e Tasse? No? Allora ve ne parlerò in un altro articolo: per ora vi anticipo solo che entrambi sono soldi da dare obbligatoriamente allo stato in cambio di servizi e per la redistribuzione della ricchezza...

Allora partiamo dalla locazione di case (erroneamente chiamati affitti) che è oggi regolata dalla Legge 431/98 (detta Legge Zagatti) che con lo scopo di ridurre l'evasione e garantire agevolazioni alla famiglia, ha completamente riscritto la normativa precedente, quella dell'equo canone L392/78 introducendo importanti novità:

Canone Libero: importo del canone mensile libero contrattuale e durata 4+4 anni. Tutti gli importi dei canoni vanno tassati normalmente e in base al relativo scaglione irpef

Canone Concordato:   importo del canone mensile concordato con le associazioni di categoria e durata 3+2 anni. Questo regime prevede alcuni incentivi fiscali:

                                     - IRPEF riduzione 30% dell'imponibile

                                     - Imposta di Registro riduzione del 25% dell'imponibile

                                     - IMU  riduzione del 25% (dal 2016) e riduzione dell'addizionale comunale

                                     - durata 3+2 anni

Vi ricordo gli scaglioni IRPEF e la relativa tassazione % sul reddito:   -1° scaglione  23%     -  2°scaglione   27%       - 3° scaglione  38%   

ora supponiamo un canone mensile libero di 790€ e concordato di 650€ e proviamo a mettere a confronto le due relative imposizioni fiscali. (NB valori reali di Modena)

Calcolo dell'imponibile:

Canone libero   790€/mese x 12mesi= 9480€ annui ai quali posso togliere il 5% di Legge a forfait (per manutenzioni Non lo sapevi? non te l'hanno mai detto?)  quindi 9480-5%= 9006€

Canone concordato  650€/mese x 12 mesi= 7800€ annui ai quali posso togliere il 5%=7410€

Canone Libero (4+4)          Imponibile 9006€

Canone concordato (3+2)  Imponibile 7410€-30%= 5187€

Calcolo quanto dovuto di IRPEF:

Canone libero,     ipotizzo di essere nel 1° scaglione:  9006€x23%=  €2071 di imposta

                              ipotizzo di essere nel 2° scaglione:  9006€x27%=  €2432 di imposta

                              ipotizzo di essere nel 3° scaglione:  9006€x38%=  €3422 di imposta

Canone concordato,     ipotizzo di essere nel 1° scaglione:  5187€x23%=  €1199 di imposta

                                       ipotizzo di essere nel 2° scaglione:  5187€x27%=  €1400 di imposta

                                       ipotizzo di essere nel 3° scaglione:  5187€x38%=  €1971 di imposta

Calcolo ora l'IMU

Canone libero, supponiamo un Rendita catastale di 600€:  600x1,05x160xaliquota 1,14%= 1149€

Canone concordato  600x1,05= 630-25% di riduzione= 473€ x 160 x aliquota agev. 0,76= 575€

Ora calcolo l'imposta di registro:

Canone libero 2% su 9480= 190€, 95€ in capo al conduttore e altrettanti in capo al locatore

Canone concordato 2%su 7800= 156€ - 30%  = 110€   55€ al conduttore e 55€ al locatore

Ora tiro le somme:

ipotizzo di essere nel 

1° scaglione Risparmio irpef 878 + risparmio IMU  574  + risparmio I.Reg  40€= 1492€ di risparmio complessivo, quindi NON CONVIENE perchè a fronte di un risparmio di 1492€ prendo 1680€ in meno di canoni annuali

2° scaglione Risparmio irpef 1032 + risparmio IMU  574  + risparmio I.Reg  40€= 1646€ di risparmio complessivo, quindi NON CONVIENE perchè a fronte di un risparmio di 1646€ prendo 1680€ in meno di canoni annuali

3° scaglione Risparmio irpef 1451 + risparmio IMU  574  + risparmio I.Reg  40€= 2065€ di risparmio complessivo, quindi solo in questo caso CONVIENE il canone concordato.

Lucie, Agente Immobiliare
e Home Stager

Ecco fatto. 

Tutto chiaro?

Questo è solo un esempio, ma se provate a modificare i valori con quelli relativi ai vostri comuni di appartenenza potete farvi un'idea di quale sia la formula di affitto a voi più conveniente.

Tuttavia ora c'è anche la possibilità di avvalersi di un altro regime fiscale agevolato, quello della cedolare secca  che a volte potrebbe essere ancora più conveniente: di quest'ultimo vi parlerò in un prossimo articolo dedicato.

Spero di esservi stata utile. 

Se avete curiosità o domande non esitate a chiedere, io ci sono sempre!

Per ora vi saluto!

Ciao, a presto!

Lucie

Tutti i contenuti sono concessi in licenza Creative Commons 4.0 BY SA, 

li potete usare e distribuire citando la fonte.