Come trovare il giusto valore della casa da vendere (parte 4): La stima Parametrica
Ciao!
Finiti gli aspetti economici dei beni, oggi entro nel vivo, parliamo oggi della stima parametrica.
La stima parametrica è quella stima che si basa su un parametro di confronto. Tale parametro deve essere misurabile, proporzionale e inalterabile nel tempo.
Il parametro più usato è il metro quadrato, ma potrebbe anche essere altro, tipo per stimare un parcheggio potrebbe essere più importante il numero di posti auto rispetto ai metri quadrati dell'area del parcheggio stesso...
Partiamo quindi.
Le fasi di questo procedimento sono 10, le vediamo tutte in modo molto veloce.
1) definizione incarico e premesse. Serve a definire lo scopo della stima, per quale motivo mi serve conoscere il valore? Per vendita, per affittare, per trasformare ecc.
Solitamente lo scopo della stima è la ricerca del più probabile valore di mercato del bene per porlo in vendita;
2) descrizione del bene. Noi parliamo solitamente di case: scriveremo quindi la zona, la tipologia, descriveremo come è il fabbricato nel suo complesso, il contesto nel quale è inserito, come è la singola unità in oggetto di stima, e non dimentichiamoci mai di controllare la situazione giuridica;
3) scelta del procedimento di stima e del relativo parametro. Dobbiamo motivare perchè scegliamo quel procedimento specifico.
Nel nostro caso abbiamo detto che vogliamo stimare una casa. Quindi quale destinazione principale hanno le case nella nostra zona? Le case a Modena sono destinate soprattutto ad abitazione e quindi posso usare il metro quadrato come parametro.
Se avessi voluto stimare una casa da affittare avrei potuto usare un altro parametro tipo il numero di posti letto o, per un parcheggio avrei potuto usare il numero di posti auto, per un albergo il numero di camere ecc...
Come deve essere il parametro? Il parametro che scelgo dovrà essere direttamente proporzionale al valore (il mq lo è), facilmente misurabile (il mq è ok), e inalterabile nel tempo (il mq è inalterabile);
Ora che ho scelto il parametro devo definire la superficie commerciale.
Cosa si intende per superficie commerciale?
La superficie commerciale è quella superficie che comprende anche i muri e le pertinenze applicando a queste ultime dei coefficienti (solitamente in percentuale) che li differenziano in base alle diverse destinazioni.
In pratica i coefficienti sono i rapporti di valore tra le diverse superfici in base alle loro destinazioni. Si pensi al metro quadrato di casa vale di più di un metro quadrato di cantina che vale di più di un metro quadrato di giardino e così via...
Questi rapporti sono detti Rapporti Mercantili. Questi rapporti sono già compilati, io li scelgo a seconda di ciò che devo stimare. L'importante è che siano redatti da fonti autorevoli (cciaa, usi, ecc)
Ti faccio un ulteriore esempio, anche la vista conta: un balcone triangolare senza vista vale meno di un balcone rettangolare con vista mare.
4) misuro i dati metrici col doppio decimetro calcolo le superfici e poi utilizzando i coefficienti e definisco la Superficie Commerciale.
5) definisco il Quadro Mercantile, ovvero scelgo le caratteristiche dei beni simili comparabili (case nel nostro caso) di cui conosco il prezzo di mercato recente.
Il quadro mercantile
ha 1) caratteristiche fondamentali. I comparabili devono: essere nella stessa zona, essere della stessa epoca di costruzione, avere una simile tipologia edilizia, avere una simile dimensione...
e 2) caratteristiche accessorie: ascensore si o no, autorimessa si o no, giardino si o no, ecc.
Più elementi simili definisco, meglio è!
6) definisco il Quadro Economico. Come è oggi il mercato?
Per rispondere a questa domanda devo cercare tre tipi di informazioni:
primo, come sta andando il mercato? quanto è attivo? Cresce la popolazione o cala ecc.. Questi dati li ricavo dall'osservatorio OMI (osservatorio dell'agenzia delle entrate), osservatorio FIMAA, FIAIP ecc.,
secondo, da quanto tempo il mercato è stabile (quindi prezzi confrontabili), a quanto ammontano le variazioni annuali (%),
terzo, ricerco i prezzi certi, case già compra-vendute. Li posso trovare sempre nell'osservatorio OMI, sul mio data base di case vendute, in conservatoria ecc..
7) faccio una tabella di confronto tra beni simili. Questa tabella è detta tabella mercantile.
8) calcolo il valore medio a mq (somma dei prezzi diviso somma delle superfici commerciali). Questo valore medio al mq lo moltiplico per la superficie commerciale del mio appartamento da stimare.
Ottengo così il valore del mio appartamento.
... ma non finisce qui.
... ora devo valutare le
9) caratteristiche straordinarie. Ad esempio: appartamento all'ultimo piano, vista bella, brutta vista, bel parquet, caldaia a gasolio ecc.
Queste caratteristiche le ho annotate il giorno del sopralluogo e si dividono in Aggiunte o Detrazioni e Comodi o Scomodi.
Ne faccio un elenco raggruppandole in:
Aggiunte o Detrazioni sono caratteristiche Quantitative (si possono misurare e sapere quanto costano, quanto valgono ora), sono modificabili (riparazione di un tubo ecc), hanno un valore autonomo,
Comodi o Scomodi sono caratteristiche Distintive, non misurabili, non modificabili (tipo il piano, una ferrovia vicino a casa ecc) e non hanno un valore autonomo.
10a) valutazione dei comodi e scomodi: si calcolano in % sul valore e ne va giustificata l'entità.
10b) valutazione aggiunte e detrazioni: in generale si calcolano utilizzando il valore di ricostruzione le prime (aggiunte) e utilizzando valore di costo le seconde (detrazioni),
compilo le tabelle e...
Determino ora il più probabile valore di mercato e... ho finito!
:-)
NB Questo procedimento si può applicare SOLO se ho case direttamente comparabili. Se non ne ho dovrò ricorrere a altri procedimenti basati su altri aspetti economici...
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| Lucie, Agente Immobiliare ed Home Stager certificato |
Tutto chiaro?
Facile vero?
Buon lavoro!
Nella prossima puntata (che sarà anche l'ultima e che uscirà tra un po' di tempo) vi accennerò al Nuovo Estimo, quello che si basa sulla stima differenziale e gli standard IVS
Ciao
Lucie
ps. se avete domande, non esitate a chiedere!
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