Come trovare il giusto valore della casa da vendere (parte 2). Gli aspetti economici
Ciao a tutti!
Piaciuta la prima parte? Lo so, l'estimo non è semplicissimo... va digerito!
Bene, allora avanti alla parte 2!
Prima di procedere devo però fare una premessa: lo sapete che lo stesso bene finito può avere diversi valori a seconda del momento (tempo) e dello spazio in cui si trova? Non ci credi??? ti faccio un esempio:
prendiamo un computer portatile nuovo che viene rubato: quanto deve rimborsare l'assicurazione?
- I ladri entrano nella fabbrica che costruisce il computer e lo rubano nuovo, appena finito: il valore che l'assicurazione renderà alla fabbrica sarà pari al valore del costo di produzione del computer (supponiamo 500€).
- Lo stesso computer è stato invece rubato nel negozio: il valore che l'assicurazione renderà alla rivenditore sarà pari al valore che il rivenditore ha pagato al fornitore per il computer, quindi valore di costo del produttore (500€) più gli aumenti di costo per i vari passaggi e per i trasporti (200€). Totale 700€.
- Infine lo stesso computer è stato rubato nuovo, ancora impacchettato a me che l'ho appena caricato in auto: il valore che l'assicurazione mi renderà sarà pari al valore di vendita del bene 1000€ (500 costo di costruzione+200 dei passaggi e trasporti + rincaro del venditore finale 300€).
Hai visto che lo stesso computer ha diversi valori a seconda dei momenti e dei luoghi?
Capito il perchè?
Perchè un bene può avere diversi valori a seconda dello scopo e del momento della stima!
Quindi quando si stima un bene occorre sempre chiedersi "a che cosa serve la stima?", insomma, bisogna sempre sapere il perchè si fa la stima.
e (anche) per questo motivo ci sono...
Gli aspetti economici dei beni
Gli aspetti economici dei beni sono 6 (anche se noi parleremo dei 5 principali) e sono dei procedimenti o percorsi di stima che, in base alle caratteristiche del bene vengono di volta in volta scelti per determinare il valore di un bene per porlo sul mercato o per redigere un giudizio di convenienza (o per altri scopi).
Gli aspetti economici sono:
1) Valore di Mercato
2) Valore di Costo o Costruzione (qui c'è anche il valore di ricostruzione che tanto piace alle assicurazioni)
3) Valore di Trasformazione
4) Valore di Capitalizzazione dei redditi
5) Valore Complementare
6) Valore di Surrogazione (ma qui non ne parleremo)
Tanti eh!
Con questi 6 procedimenti si riesce quasi sempre a determinare il valore di un bene
Ho scritto quasi perchè in taluni casi non si riesce è proprio impossibile... Quando? Quando mancano i confrontabili (beni simili precedentemente compra-venduti) ! Ad esempio: 1) quando proprio non c'è un mercato 2) quando devi stimare un bene unico o quasi (un Caravaggio ecc.), 3) in condizione di mercato non trasparente, cioè quando non si riesce ad accedere ai prezzi delle copra vendite avvenute, 4) in regime di monopolio.
In tutti questi casi il perito potrà sempre redigere un parere soggettivo non basato su alcun dato se non sull'esperienza (ad esempio la casa d'asta che deve battere un quadro di un artista mai venduto perchè troppo famoso ecc...).
Bene, ora partiamo a parlare degli aspetti economici:
1) VALORE DI MERCATO:
è l'aspetto più utilizzato perchè prende in considerazione i prezzi che si sono realizzati sul libero mercato per beni simili a quello che andiamo a stimare.
Insomma è la previsione del valore più probabile del bene in quel momento e in quel mercato PRIMA della vendita e si basa sempre sul confronto con beni simili venduti in luogo simile (zone comparabile) e in tempi simili (con un mercato costante, senza svalutazioni o super-valutazioni).
2) VALORE DI COSTO (di costruzione):
è la stima del più probabile costo da sostenere per la costruzione del bene. Quindi questo aspetto economico si usa per stimare su un bene che ancora non esiste, per le ristrutturazioni e per scegliere le offerte migliori ecc...
Il procedimento è semplice: occorre fare la somma di tutti i costi che sosterrebbe un imprenditore medio (non Renzo Piano ricordi ;-) ) per costruire il bene comprensivo anche del guadagno dell'imprenditore. Si calcola o sinteticamente per confronto tra i costi di beni simili o analiticamente (procedura molto lunga) con il computo metrico.
Un altro aspetto del valore di costo è il valore di costo di ricostruzione che è analogo al valore di costo ma si usa per stimare un bene già costruito.
Questo valore è quello che spesso si usa nelle polizze fabbricati.
Il valore di ricostruzione si calcola partendo dal valore della casa a nuovo cui si toglie un coefficiente riduttivo detto coefficiente di vetustà.
Questo coefficiente tiene conto dell'età della casa, delle manutenzioni che nel tempo sono state eseguite e dell'obsolescenza ovvero l'utilità relativa rispetto alle nuove esigenze (hai presente un computer del 1995 ancora inscatolato è sì nuovo, ma è superato e quindi oggi è quasi inutile).
Capite quindi che il valore di ricostruzione è sempre minore del valore di costo (di costruzione) e può esserlo anche di molto!
Purtroppo le persone commettono un errore di interpretazione: quasi tutti pensano che il valore di ricostruzione sia il costo necessario a "ricostruire" la casa che è crollata ma purtroppo non è così: il valore di ricostruzione è il costo della casa vecchia, usata e parzialmente obsoleta, insomma il costo della casa proprio come è oggi.
3) IL VALORE DI TRASFORMAZIONE.
hai presente il latte che lavorandolo diventa formaggio? Il valore di trasformazione è questo!
Questo valore si calcola semplicemente sottraendo al valore del prodotto finito (formaggio) i costi sostenuti per trasformare il latte in formaggio.
Nel mondo delle case io lo uso spesso per cercare il valore di edifici malmessi dei quali non ho beni confrontabili: per stimare queste case prendo quindi il valore di una casa nuova comparabile e le tolgo il costo che un imprenditore medio sosterrebbe per far diventare il mio rudere come nuovo.
Questo procedimento però deve sottostare a tre condizioni: l'intervento (inteso come trasformazione urbana) deve essere 1) tecnicamente possibile, 2) giuridicamente ammissibile, 3) economicamente conveniente.
Questo aspetto economico spesso si usa anche per formulare giudizi di convenienza: c'è convenienza nella ristrutturazione? Conviene vendere la casa? Quanto vale il mio diritto di sopraelevazione? Quanto vale un'area edificabile ecc...
Il valore di trasformazione si usa anche per stimare i beni rari e particolari, cioè quelli che non hanno un mercato.
Ricordate "a cosa serve la stima"? La domanda potrebbe essere "cosa se ne potrebbe fare chi compra questa caserma in prima periferia?".
In questo caso la risposta potrebbe essere "ci farà degli appartamenti da vendere".... quindi valore degli appartamenti meno il costo della trasformazione della caserma in appartamenti, e così via...
Prendiamoci una pausa per "macinare e assimilare" meglio questi primi tre aspetti economici...
Vi lascio con questa foto scattata sul monte Cimoncino: io e i miei bimbi ammiriamo l'infinito sotto di noi...
Alla prossima puntata con gli ultimi due aspetti economici!
Ciao!
Lucie
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