Come trovare il giusto valore della casa da vendere (parte 1)

Detta così dovrebbe essere semplice individuare il valore di casa 

Facciamo una prova: quanto vale la casa?

Per il venditore: 100 

Per l'agent-pricing: 103

Per il portale: 109

Per l'acquirente: 75

Per il perito della banca: 82

Per il papà dell'acquirente: 70

Per il tecnico dell'acquirente: 73

Per il tecnico del venditore: 105

Per il cugino dell'acquirente: 65

Per il cugino del venditore: 115

Per l'Agente Immobiliare: 90

Quindi chi ha ragione?  Quanto vale realmente una casa?

Dipende !

Già hai letto bene, dipende: dipende da tante cose. ti vedo perplesso... 

del resto se ci pensi è normale: per chi vende, la sua roba vale sempre tantissimo... per chi compera, la tua roba non vale poi così tanto... anzi è sempre troppo cara!

Però il prezzo è uno e solo uno: è sempre l'incrocio con la domanda e l'offerta.

Come fare allora per determinare il corretto valore di una casa?

Te lo spiego io a grandi linee: leggendo questi articoli non diventerai certo un valutatore esperto,  potrai però farti un'idea di come agire e, quando e se ne avrai bisogno, saprai scegliere il professionista migliore cui affidarti per la vendita o la ricerca di casa.

Partirò quindi dalle basi di una materia molto particolare che si chiama estimo: inizierò a parlarti dell'estimo in generale, dal valore di mercato agli aspetti economici dei beni, fino ad arrivare a fare un micro accenno ai recentissimi standard internazionali IVS

L'estimo è una scienza economica e tecnica complessa e un po' noiosa soprattutto se spiegata male. Io però ho avuto la fortuna di avere due ottimi insegnanti che mi hanno fatto apprezzare una materia che uso spesso e con soddisfazione nel mio lavoro.  E' grazie alle loro lezioni che ho capito bene e con entusiasmo quei concetti che ora cerco di passare alleggeriti anche a te. 

Partiamo allora con la domanda base: "quanto vale la mia casa?"

un vecchio costruttore del mio paese era solito dire "la val per qual c'as chiapa!" (traduzione: vale per quel che si prende!) ed E' VERISSIMO!

Infatti con l'estimo noi cerchiamo di stabilire qual è il più probabile valore di scambio di un bene, tale valore è espresso in moneta. Per stabilire il più probabile valore di un bene ci serviamo di un metodo scientifico, riproducibile e replicabile che applicato con razionalità ed obiettività si basa sempre sul confronto con beni simili dei quali conosciamo il prezzo certo perchè oggetto di compra vendita recente (simili condizioni di mercato).

Ma perchè è necessario stabilire un valore corretto? Perchè una corretta valutazione è il miglior modo di convincere un interessato che sta comperando correttamente. Considera che, anche se sembrerebbe scontato dirlo, un prezzo troppo alto NON ti farà vendere il bene, mentre un prezzo troppo basso ti farà fare un pessimo affare.

Hai notato che utilizzo due parole, prezzo e valore? Conosci la differenza?

Valore: il valore è una previsione del più probabile valore prima della vendita,

Prezzo: il prezzo è la quantità di moneta che è stata scambiata in un negozio per la vendita di un bene.

La differenza è semplice: il valore è un dato ipotetico, previsionale, il prezzo è un dato reale, concreto.

Il nostro compito è trovare il valore in modo che sia il più possibile simile al prezzo che si realizzerebbe in una compra-vendita al momento in cui scriviamo la stima.

Cerchiamo quindi il valore "più probabile" in gergo tecnico si dice "valore ordinario" che significa "quello più medio", quello della maggioranza di case simili escludendo quindi gli estremi (maniglie d'oro, casa progettata da Renzo Piano ecc).

Tutto chiaro fin qui?

bene!

per oggi basta. Vi lascio con una precisazione: una stima si fa sia per mettere in vendita un bene ma anche e spesso si fa per dare giudizi sulla convenienza di operazioni economiche

Lucie, Agente Immobiliare e Home Stager certificato
Ad esempio con una stima posso sapere in anticipo se mi conviene di più comperare un appartamento da mettere a reddito o se è più conveniente tenere i soldi in banca (o viceversa vendere un appartamento e investire in banca) oppure se può essere un buon affare comperare un albergo e trasformarlo in appartamenti e così via...

Spero di essere stata chiara fin qui.

Nel prossimo articolo vi parlerò del Valore di Mercato e degli altri aspetti economici dei beni.

Ciao e a presto!

Lucie

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