Come trovare il giusto valore della casa da vendere (parte 3). Gli aspetti economici
Ciao Amici, Procediamo?
ok, andiamo avanti!
Finora abbiamo visto i primi 3 aspetti economici dei beni: 1 Valore di Mercato, 2 Valore di Costo e 3 Valore di Trasformazione.
Oggi concludiamo l'argomento parlando del 4° e del 5° aspetto economico e farò solo un accenno al 6°
4° aspetto economico: il valore di Capitalizzazione
Il valore di Capitalizzazione è quella quantità di denaro che potrebbe generare una rendita certa.
Si usa per valutare i fabbricati che producono oggi un reddito quantificato (alberghi, cinema ecc), per valutare beni rari che danno una rendita, per valutare la convenienza o meno di una locazione e così via...
E' in poche parole la determinazione del valore del bene quando conosco quanto "rende in denaro".
Quindi la domanda cui dare una risposta: "qual è quella quantità di denaro che investita in banca o in titoli ordinari potrebbe generare una rendita annua pari a quello che rende il mio bene?"
La formula da applicare è semplicemente: Valore di Capitalizzazione (espresso in moneta)= rendita di capitale netta (detto beneficio fondiario tipo l'affitto) /(diviso) il tasso d'interesse (detto tasso di capitalizzazione).
Chiaro?
Questo valore si usa anche per calcolare i "danni" tipo quelli generati delle servitù prediali:
tutti sapete certamente che su un terreno soggetto a servitù il proprietario del fondo gravato da servitù (fondo servente) ne continua a pagare l'IMU.
Quindi per la servitù quanto deve ricevere il proprietario del fondo servente dal proprietario del fondo servito (dominante) a titolo di indennità per l'imu che spenderà?
Semplice: se io pago 5€ di imu l'anno per quel pezzetto di terra gravato da servitù andrò a cercare quel valore che in depositato in banca mi dà una rendita di 5€ all'anno, quindi 5€/(diviso) il tasso d'interesse, supponiamo il 1% quindi 5€/0.01=500€
:-)
5° aspetto economico: Il valore Complementare
1+1=3: a volte questa operazione è esatta.
Il valore complementare è quel valore che tiene conto del valore del bene in unione ad altri ed esiste solo se l'unione dei beni origina un valore maggiore rispetto a quello dei due beni separati.
Si ha quando uno dei due beni è raro o poco disponibile.
Difficile da spiegare a parole, meglio se ti faccio un esempio: un appartamento in centro a Modena da solo vale A, un garage vicino all'appartamento (raro) se venduto da solo vale B, il valore dei due immobili assieme vale A+B+ €€ (€€ sono soldini e sono detti "maggiore utilità").
Quindi il valore complementare del garage sarà dato dal valore dell'appartamento A assieme al garage G - (meno) il valore dell'appartamento A da solo => (A+G+€€)-A= G+€€
Chiaro?
E' un po' come la serie di 5 francobolli rari che assieme costano più che divisi, o il relitto stradale che da solo vale quasi zero ma al proprietario dei due campi confinanti fa molto comodo e così via...
Questo tipo di stima si usa per: stimare beni rari, calcolare gli espropri e per esprimere giudizi di convenienza.
6° aspetto economico: Il valore di surrogazione.
Ho detto che non ne avrei parlato: vi dico solo che è utilizzato raramente e solo quando non esistono beni simili al bene da stimare, in questo caso viene stimato un bene che abbia la stessa utilità (surroga) del bene iniziale.
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| Lucie Agente immobiliare ed Home Stager certificato |
Bene, siamo così arrivati alla fine :-) degli aspetti economici, ora avete TUTTI gli strumenti necessari per fare una valutazione corretta.
Ci rivediamo tra qualche giorno con la 4a puntata nella quale entreremo nel vivo e vi racconterò a grandi linee
"la stima parametrica".
Allora
alla prossima puntata!
Ciao!
Lucie
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