Come si calcola correttamente il prezzo della casa che vuoi vendere?

Hai deciso di vendere la tua casa? Ma non hai idea di quanto devi chiedere... In effetti il problema esiste... 


Hai tre possibilità:

A) valuti poco la tua casa = la vendi in fretta ma perdi un sacco di denaro

B) valuti giusto la casa = la vendi bene ed in un tempo ragionevole

C) valuti troppo la tua casa = non la vendi, favorisci la vendita delle altre case correttamente prezzate, continui a pagare inutilmente le tasse... infine diventi frustrato e dalla disperazione la svendi... rimettendo altro denaro!

In quale categoria vorresti essere? 

Non ho capacità divinatorie ma credo vorresti la B)

Per ottenere la B) il migliore consiglio che posso darti è quello di rivolgerti ad un'agenzia... alla mia per esempio!

Ma se preferisci fare da solo, anche solo per avere un'idea del valore, devi fare così: in primis devi lasciare da parte i sentimenti. Il proverbio "Casa mia casa mia, per piccina che tu sia tu sei sempre una Badia" in questo caso è la cosa più sbagliata. I tuoi ricordi, gli affetti legati alla casa e che per te hanno un altissimo valore, per l'acquirente valgono zero, anzi potrebbero quasi infastidirlo e fargli sentire la casa non sua...!
E' necessario essere obiettivi ed impersonali. Tuttavia occorre tenere presente che in una stima entrano in gioco anche variabili soggettive che non faranno coincidere il prezzo con la valutazione. Ad esempio se il venditore ha fretta di vendere perchè deve trasferirsi in un'altra città per motivi di lavoro, potrebbe decidere di dare alla casa un valore minore del reale valore di mercato adottato da un altro venditore che non ha questa necessità.

Il valore della casa è dato dalla formula:

superficie commerciale x valore medio a metro quadro x coefficienti di merito/demerito (quali il piano, la zona, l'affaccio ecc...)
calcolare i metri quadrati... base x altezza! 

Sai cosa è e come si calcola la superficie commerciale (da qui in avanti la chiamiamo SC)?
La SC è una superficie "convenzionale" che si calcola partendo da una considerazione: non tutti i locali hanno lo stesso valore, la cantina ad esempio vale meno del soggiorno.
La SC comprende anche la superficie dei muri e dei giardini. Quindi SC = superficie dei locali principali + superficie dei muri + superficie dei locali accessori moltiplicata per il coefficiente di destinazione + superficie dei giardini moltiplicata per il coefficiente di destinazione.

Complicato?

Nella zona in cui opero ho elaborato dei moltiplicatori dedicati, ma in generale e semplificandoti il calcolo puoi fare riferimento alla "calcolatrice di SC" che trovi a questo link

Hai calcolato la SC, ed ora il valore al metro quadrato come lo determini?

Non avendo l'esperienza necessaria e lo storico che io ho creato in anni di lavoro puoi andare sul sito dell'Agenzia delle Entrate nelle pagine dedicate all'Osservatorio Immobiliare OMI , inserisci tutti i dati e, per magia, ti comparirà un valore medio utile come riferimento...

Ora che hai sia la superficie commerciale che il valore al metro quadrato devi considerare ulteriori parametri riduttivi del valore del mq (fino al 50%!) quali, le caratteristiche intrinseche, lo stato di manutenzione, l'esposizione, la luminosità, la vista ed il piano ecc. Dovrai poi considerare anche altre caratteristiche quali la qualità della costruzione, i materiali pregiati, le aree verdi vicine, i servizi, i negozi ecc, queste virtù sono coefficienti che aumentano il valore al mq...

E' un po' complicato vero? Ed è anche facile sbagliare e rimettere soldi...


"... forse è più semplice se lo chiedi a me... 
è comodo, veloce e gratis! "



Stai sempre attento quando firmi l'esclusiva*! 
Infine voglio darti un consiglio: se decidi di rivolgerti ad un "referente esperto" per la valutazione e la vendita della tua casa, scegli bene! Alcuni soggetti potrebbero volutamente sopravvalutare la tua casa per ottenere la vendita in esclusiva*... Ma che interesse ha l'operatore nel prendere in esclusiva una casa difficilmente vendibile perchè troppo cara? In fondo guadagnerà solo se la vende...
Il trucco è fino e te lo spiego io: successivamente all'incarico questi "signori" faranno visitare la tua casa a loro amici compiacenti "potenzialmente interessati". Questi ultimi, tutti diranno che la tua casa è bella ma troppo cara. Affermazioni che ti saranno solertemente comunicate. Al terzo/quarto/quinto sopralluogo e prossimi alla scadenza dell'incarico in esclusiva, giocando sulla tua giusta frustrazione/disperazione, il tuo referente ti convincerà ad abbassare il prezzo al di sotto del valore di mercato e contestualmente a rinnovargli l'esclusiva... A quel punto venderai, ma... non sei forse nel caso A)? NO, sei nel caso A)+C) perchè avrai perso tempo, soldi, pagato anni di tasse inutilmente ed in più avrai svenduto!!!
* ricorda che l’esclusiva deve sempre avere un termine temporale!

Lucie agente immobiliare e
 Home Stager certificato


spero con questo mio articolo di esserti stata utile,

In bocca al lupo per la vendita! Il mercato è in netta ripresa!

Ciao ed al prossimo mese con la rubrica per la casa ....

                                              Lucie














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